BABYLONE CONSEILS

LE VIAGER

Le viager est une vente immobilière. Toutes les modalités d'une vente doivent par conséquent être respectées : Actes notariés, promesse de vente puis vente définitive.
Le viager est la forme la plus conue du démembrement de propriété.
La vente en viager va consister à céder la nue propriété d'un bien immobilier par exemple son habitation et à en conserver la jouissance.

Ce qui va différencier le viager d'une vente classique, ce sont les modalités de règlement. Il va etre constitué de deux éléments une partie comptant LE BOUQUET et une rente viagére.
Suivant l'age et les désidéra des parties l'importance des deux éléments variera.
Une autre de ses particularités est son coté aléatoire. La durée de vie du vendeur determinera la durée du contrat entre les parties.

Le crédit rentier ou vendeur

Il s'agit nécessairement d'une personne ou d'un couple de personnes agées.
La vente en viager va lui permettre de « fluidifier » son bien immobilier.
En effet il va percevoir un capital immédiat et toucher une rente à vie.
Il va bénéficier sa vue durant ou sur la période convenue soit d'un droit d'usage et d'habitation. Soit d'une reserve d'usufruit.
Le droit d'usage et d'habitation : il est exclusivement attaché à la personne. Il ne peut vendre ou louer le bien.
La reserve d'usufruit lui permet en revanche de jouir du bien en l'occupant ou de le louer.

Le débit rentier ou acheteur

Généralement plus jeune que le crédit rentier d'une ou deux générations. il dans la période de sa vie où il constitue son patrimoine et les futures ressources complémentaires de sa retraite.
Il va acheter un bien en dessous de sa valeur, et la rente qu'il va verser au débit rentier sera comparable à un crédit vendeur.

PLUSIEURS FORMULES SONT POSSIBLE

LE VIAGER OCCUPE

Il représente l'immense majorité des ventes.
Le débit rentier dispose d'un droit d'usage et d'habitation.
Ce droit est strictement personnel et réservé à son titulaire et protége ainsi davantage l'acquéreur.
Il va par conséquent occuper le bien, l'entetenir et devra acquitter toutes les charges incombant à l'entetien de l'immeuble ainsi que toutes les taxes.

Le débit rentier conserve l'usufruit de son bien.
Il n'a dans ce cas céder que la nue propriété. I lva pouvoir disposer du bien comme il l'entend, soit l'occuper, soit le louer et percevoir les loyers, soit céder son droit d'usufruit.

LE VIAGER LIBRE

L'acheteur dans ce cas dispose du bien immédiatement. Il peut soit l'occuper soit le louer et percevoir les loyers.

LA VENTE A TERME

Il peut s'agir, d'un viager libre ou occupé. Le vendeur peut bnénéficier soit d'un droit d'usuge et d'habitation ou d'une reserve d'usufruit.
En revanche, le paiement de la rente est limitée à une durée fixée dés la vente 10 à 15 ans géralement.
A l'opposé d'une vente en viager classique la rente n'est pas assimilée à des revenus fonciers et par conséquent non fiscalisable. L'acheteur de son coté connaît d'avance ce que lui coutera l'opération.

FISCALITE

Le crédit rentier
Comme toute vente immobilière, la vente en viage peut faire l'objet d'une taxation sur l'éventuelle plus value.
La rente est assimilée à un revenu et sera taxé comme tel selonun baréme forfaitaire suivant
-70% si le vendeur est agé de moins de 50 ans
-50% s'il est agé de 50 à 59 ans
-40% s'il est agé de 60 à 69 ans
-30% s'il est agé de 70 ans révolus.
Le capital constitutif de la rente viagére devra être inclus dans l'assiette servant à determiner l'ISF ainsi d'ailleurs que le bouquet perçu. Par ailleurs il devra également inclure une part relative à la nue propriété .(barème 669 du CGI)

Le débit rentier ne peut prétendre à aucune dédution sur la rente qu'il verse au débit rentier.
S'agissant de l'ISF, il devra inscrire au passif de sa déclaration le capital constitutif de la rente viagère. En revanche il devra inclure une part relative à la nue propriété. (Baréme 669 du CGI)